Infobox | Ablauf Wohnungskauf

Einen Moment...

Gewusst wie

Eine gute Vorbereitung ist die beste Voraussetzung für Ihren erfolgreichen Wohnungskauf. Hier erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, was Sie beim Eigentumserwerb erwartet und was Sie im Einzelnen beachten sollten. Natürlich stehen wir Ihnen bei jeder Station dieses Prozesses mit Rat und Tat zur Seite.

Ihre finanzielle Situation

Da eine Immobilie in den allermeisten Fällen nicht zu 100 % mit Eigenkapital bezahlt, sondern über eine Bank finanziert wird, sollte der erste Schritt immer sein, sich zu Beginn Klarheit über die eigenen finanziellen Verhältnisse zu verschaffen. Es sollte genau geprüft werden, wieviel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht und wie hoch die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung sein kann. Hierzu sollten sie ein Beratungsgespräch mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungsberater führen und Ihre persönlichen Unterlagen für die Finanzierung einreichen. Haben Sie nun eine Budgetgrenze mit Ihrer Bank abgeklärt, lassen Sie sich gleich eine Finanzierungsbestätigung geben. Diese können sie dem Verkäufer vorlegen.

Wohnung zur Eigennutzung

Der wirtschaftliche Rahmen ist geklärt, nun kann die Suche nach einer passenden Wohnung beginnen. Wenn Sie selber in der Wohnung leben wollen, sind viele persönliche Aspekte zu berücksichtigen: Wie viele Zimmer benötigen Sie? Wie viel Wohnfläche ist Ihnen wichtig? Wünschen Sie einen Balkon oder vielleicht eine Terrasse mit Garten? Muss das Badezimmer zwingend ein Fenster oder eine Badewanne haben? Bevorzugen Sie einen bestimmten Stadtteil? Meistens wird eine Immobilie nicht immer alle Ihrer Wünsche erfüllen, daher sollten Sie sich überlegen, was für Sie Ausschlusskriterien wären.

Wohnung als Kapitalanlage

Sollten Sie vorhaben, eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, ist die Herangehensweise anders. Hier gilt es, weniger auf die persönlichen Bedürfnisse zu achten, sondern andere Faktoren zu berücksichtigen: Wie sieht es mit der Wiedervermietbarkeit aus? Welche Stadtteile sind konstant nachgefragt oder befinden sich in einer positiven Entwicklung? Welche Rendite ist zu erwarten? Eine detaillierte Prüfung von Bausubstanz, Erhaltungszustand, Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen usw. sollte auf jeden Fall vorgenommen werden.

Objektunterlagen

Sie haben eine Wohnung gefunden, die Sie interessiert. Vor der Besichtigung sollten Sie folgende Unterlagen einsehen können, um zu prüfen, ob alle wesentlichen Kriterien erfüllt sind:

• Wirtschaftsplan
• Teilungserklärung
• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Grundbuch
• Flurkarte
• Grundriss
• Die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle/-beschlüsse (sofern vorhanden)
• Entwurf Kaufvertrag
• Verwaltervertrag
• Versicherungsnachweis
• Energieausweis
• Mietvertrag (Kapitalanlage)

Besichtigung

Um sich persönlich ein Bild vor Ort zu machen, vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin. Eine gute Besichtigung erfolgt strukturiert, in der Regel sehen Sie das komplette Gemeinschaftseigentum, also das gesamte Haus vom Keller bis zum Dach. Wenn Sie sich für eine leere Wohnung interessieren, ist eine sofortige Besichtigung der Wohnung selbstverständlich möglich, bei einer vermieteten Wohnung kann es u.U., sein, dass diese erst bei konkretem Interesse möglich ist, um den Mietern unzählige Termine zu ersparen.

Finanzierung

Die finale Besichtigung und die Prüfung der Unterlagen hat Sie in Ihrer Kaufentscheidung bestätigt: Diese Wohnung ist die richtige für Sie! Nun sollten Sie Ihrem Bankberater die Wohnung vorstellen und die Finanzierung prüfen. Bei einer vermieteten Wohnung muss das Vorkaufsrecht des Mieters berücksichtigt werden. Denn ab der Beurkundung hat der Mieter zwei Monate Zeit in den Kaufvertrag einzusteigen. Sollten Sie also eine Finanzierung vor der Beurkundung abschließen wollen, muss ein Rücktrittsrecht aufgenommen werden. Oder Sie schließen die Finanzierung erst ab, nachdem der Mieter seine Verzichtserklärung unterschrieben hat.

Kaufpreis-Einigung

Wenn Sie sich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis geeinigt haben, lassen Sie im Notariat einen Kaufvertragsentwurf erstellen. Diesen erhalten Sie wegen des Verbraucherschutzes mindestens 14 Tage vor dem Notartermin.

Beurkundung

Sie haben sich entschieden: Sie wollen die Wohnung kaufen. Der Beurkundungstermin beim Notar, der stets als neutrale Instanz fungiert und rechtliche Fragen beider Vertragspartner unabhängig beantworten muss, steht an. Der Ablauf einer Beurkundung ist klar strukturiert. Der Notar verliest den Text des Kaufvertrages laut und erklärt ggf. dessen Inhalte noch einmal. Auch erklärende Formulierungen oder Änderungswünsche werden von ihm aufgenommen und handschriftlich in den Vertrag aufgenommen.
Der Kaufvertrag wird vom Käufer und Verkäufer erst unterschrieben, wenn alle Beteiligten zugestimmt haben. Der Notar bestätigt mit seiner Unterschrift die amtliche Prüfung der Urkunde. Das Original verbleibt beim Notar, den Vertragspartnern werden Abschriften zugestellt.

Eigentumsübertragung im Grundbuchamt

Der Notar wird zu Ihren Gunsten beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragen, um Ihren Anspruch auf die Wohnung zu sichern. Erst nach diesem Eintrag wird der Notar Ihnen eine Zahlungsaufforderung zusenden. Sobald der schriftliche Nachweis eingegangen ist, dass der Kaufpreis beglichen wurde, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Übergabe

Mit dem Übergabetermin, der auch Nutzen-Lasten-Wechsel genannt wird und im Kaufvertrag fixiert ist, gehen alle Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer über. Vom Tag des wirtschaftlichen Übergangs an stehen dem Käufer einer vermieteten Wohnung die Mieteinnahmen zu, er muss aber auch alle Kosten (z. B. Grundsteuer, Versicherungsprämien) begleichen. Damit der Mieter einer vermieten Wohnung weiß, dass die Miete ab sofort auf das Konto des neuen Eigentümers überwiesen werden muss, sollten Verkäufer und Käufer den Mieter gemeinschaftlich über den Eigentümerwechsel informieren. Eine freie Wohnung kann ab sofort bezogen werden, auch hier müssen die Lasten (z.B. Wohngeld) übernommen werden. Der Übergabetag ist zugleich auch der Abrechnungstag für messbare Verbrauchskosten (z.B. Wasser, Strom). Ausgleichsbeträge, die mit der nächsten Jahresabrechnung fällig werden und nicht verbrauchsabhängig sind, werden zeitanteilig zwischen den Vertragspartnern aufgeteilt.

Die Texte auf dieser Seite stellen keine rechtliche und/oder steuerrechtliche Beratung dar und dienen lediglich einer ersten Information. Die Beratung durch einen Rechtsanwalt und/oder Steuerberater wird dringend angeraten, sofern Sie konkrete Fragen zu den hier genannten Themen haben. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität des Inhalt.

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