Ablauf Wohnungskauf
Ein großer Schritt
in kleinen Schritten
Eine gute Vorbereitung ist die beste Voraussetzung für Ihren
erfolgreichen Wohnungskauf. Hier erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, was Sie beim Eigentumserwerb erwartet und was Sie im Einzelnen beachten sollten. Natürlich stehen wir Ihnen bei jeder Station dieses Prozesses mit Rat und Tat zur Seite.
IHR FINANZIELLER RAHMEN
Wenn Sie Ihre Immobilie über eine Bank finanzieren wollen, brauchen Sie als erstes Klarheit über Ihre eigenen finanziellen Verhältnisse. Prüfen Sie genau, wieviel Eigenkapital Sie
einbringen können und wie hoch die zusätzliche monatliche Belastung aus Zins und Tilgung
sein darf. Mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungsberater ermitteln Sie eine Budgetgrenze
und lassen sich am Besten gleich eine Finanzierungsbestätigung ausstellen. Diese können
sie bei Bedarf dem Verkäufer vorlegen.
WOHNUNG ZUR EIGENNUTZUNG
Der wirtschaftliche Rahmen ist geklärt, nun kann die Suche nach einer passenden Wohnung beginnen: Wie viele Zimmer brauchen Sie? Wie groß soll die Wohnfläche sein? Balkon oder Terrasse mit Garten? Muss das Badezimmer ein Fenster oder eine Badewanne haben? Bevorzugen Sie bestimmte Stadtteile? Meistens wird eine Immobilie nicht alle Ihrer Wünsche erfüllen, deshalb sollten Sie jetzt schon mal festlegen, was Ihre Ausschlusskriterien sind.
WOHNUNG ALS KAPITALANLAGE
Als Kapitalanleger berücksichtigen Sie weniger Ihre persönlichen Vorlieben, sondern fokussieren auf die Marktfaktoren Ihrer zukünftigen Eigentumswohnung: Wie sieht es mit der Wiedervermietbarkeit aus? Welche Stadtteile sind konstant nachgefragt oder befinden sich in einer positiven Entwicklung? Welche Rendite ist zu erwarten? Eine detaillierte Prüfung von Bausubstanz, Erhaltungszustand, Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen u.v.m. sollte auf jeden Fall vorgenommen werden.
OBJEKTUNTERLAGEN
Sie haben eine Wohnung gefunden, die Sie interessiert. Vor der Besichtigung sollten Sie folgende Unterlagen vom Verkäufer anfordern und einsehen:
• Wirtschaftsplan
• Teilungserklärung
• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Grundbuch
• Flurkarte
• Grundriss
• Die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle/ -beschlüsse (sofern vorhanden)
• Entwurf Kaufvertrag
• Verwaltervertrag
• Versicherungsnachweis
• Energieausweis
• Mietvertrag (Kapitalanlage)
Besichtigung
Um sich persönlich ein Bild vor Ort zu machen, vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin. Bei diesem sollten Sie das komplette Gemeinschaftseigentum zu sehen bekommen, also das gesamte Haus vom Keller bis zum Dach. Wenn Sie sich für eine leere Wohnung interessieren, ist eine sofortige Besichtigung der Wohnung selbstverständlich möglich, bei einer vermieteten Wohnung kann es sein, dass diese erst nach der Bestätigung Ihres konkreten Interesses vereinbart wird, um den Mietern unzählige Termine zu ersparen.
Finanzierung
Die Besichtigung und die Prüfung der Unterlagen hat Sie in Ihrer Kaufentscheidung
bestätigt: Diese Wohnung ist die richtige für Sie! Nun sollten Sie Ihrem Bankberater die Wohnung vorstellen und die Finanzierung prüfen. Bei einer vermieteten Wohnung muss das Vorkaufsrecht des Mieters berücksichtigt werden, denn ab der Beurkundung hat der Mieter zwei Monate Zeit, in den Kaufvertrag einzusteigen. Sollten Sie also eine Finanzierung vor der Beurkundung abschließen wollen, muss ein Rücktrittsrecht aufgenommen werden. Oder Sie schließen die Finanzierung erst ab, nachdem der Mieter seine Verzichtserklärung unterschrieben hat.
Kaufpreis-Einigung
Wenn Sie sich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis geeinigt haben, lassen Sie im Notariat einen Kaufvertragsentwurf erstellen. Diesen erhalten Sie wegen des Verbraucherschutzes mindestens 14 Tage vor dem Notartermin.
Beurkundung
Zum Abschluss des Kaufvertrages vereinbaren Sie gemeinsam mit dem Verkäufer einen Beurkundungstermin beim Notar. Der Notar fungiert dabei als neutrale Instanz und muss rechtliche Fragen beider Vertragspartner unabhängig beantworten. Der Ablauf einer Beurkundung ist klar strukturiert: Der Notar verliest den Text des Kaufvertrages laut und erläutert ggf. dessen Inhalte nocheinmal. Auch erklärende Formulierungen oder Änderungswünsche werden von ihm handschriftlich in den Vertrag aufgenommen. Der Kaufvertrag wird von Käufer und Verkäufer erst unterschrieben, wenn alle Beteiligten zugestimmt haben. Mit seiner Unterschrift bestätigt der Notar die amtliche Prüfung der Urkunde. Das Original verbleibt bei ihm, den Vertragspartnern werden Abschriften zugestellt.
Eigentumsübertragung im Grundbuchamt
Der Notar wird zu Ihren Gunsten beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung im
Grundbuch beantragen, um Ihren Anspruch auf die Wohnung zu sichern. Erst nach diesem Eintrag wird der Notar Ihnen eine Zahlungsaufforderung zusenden. Sobald der schriftliche Nachweis eingegangen ist, dass der Kaufpreis beglichen wurde, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Übergabe
Mit dem Übergabetermin, der auch Nutzen-Lasten-Wechsel genannt wird und im
Kaufvertrag fixiert ist, gehen alle Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer über. Vom Tag des wirtschaftlichen Übergangs an stehen dem Käufer einer vermieteten Wohnung die Mieteinnahmen zu, er muss aber auch alle Kosten (z. B. Grundsteuer, Versicherungsprämien) begleichen. Damit der Mieter der Wohnung weiß, dass die Miete ab sofort auf das Konto des neuen Eigentümers überwiesen werden muss, sollten Verkäufer und Käufer den Mieter gemeinschaftlich über den Eigentümerwechsel informieren. Eine freie Wohnung kann ab sofort bezogen werden, auch hier müssen die Lasten (z.B. Wohngeld) übernommen werden. Der Übergabetag ist zugleich auch der Abrechnungstag für messbare Verbrauchskosten (z.B. Wasser, Strom). Ausgleichsbeträge, die mit der nächsten Jahresabrechnung fällig werden und nicht verbrauchsabhängig sind, werden zeitanteilig zwischen den Vertragspartnern aufgeteilt.
Die Texte auf dieser Seite stellen keine rechtliche und/oder steuerrechtliche Beratung dar und dienen lediglich einer ersten Information. Die Beratung durch einen Rechtsanwalt und/oder Steuerberater wird dringend angeraten, sofern Sie konkrete Fragen zu den hier genannten Themen haben. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität des Inhaltes.
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